O 255,4% wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w listopadzie 2023 r.

Program dopłat do kredytów mieszkaniowych „Bezpieczny kredyt 2 proc.” już się zakończył, a na horyzoncie pojawił się kolejny – „Mieszkanie na start”. Skutki oddziaływania tego pierwszego na polski rynek mieszkaniowy jeszcze długo jednak nie wygasną. Jednym z nich jest przetrzebienie oferty, zwłaszcza w przypadku tańszych mieszkań.

Efektem są nieobserwowane wcześniej wzrosty średnich cen ofertowych. Te w ujęciu rocznym – zgodnie z danymi SonarHome.pl – nierzadko przekraczają 30 proc.

Pełniejszy, jednak jak to w przypadku statystyk, nigdy nie do końca pełny obraz rynku, dadzą nam średnie ceny transakcyjne za IV kw. 2023 r., których – w przypadku Narodowego Banku Polskiego – powinniśmy spodziewać się w drugiej połowie lutego. Z kwartału na kwartał jednak coraz mocniej widać, że różnice pomiędzy średnimi kwotami płaconymi za mieszkania a oczekiwanymi przez sprzedających rozjeżdżają się.

Dane dotyczące przeciętnych oczekiwań sprzedających mieszkania z drugiej ręki w poszczególnych dzielnicach największych polskich miast pokazują z kolei, że szukający obecnie mieszkania na rynku wtórnym mają twardy orzech do zgryzienia i znacznie niższy wybór niż jeszcze przed rokiem. Nie w każdej jednak dzielnicy oczekiwania sprzedających mieszkania rosną w jednakowym tempie.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Warszawie

Od października 2023 r. w Warszawie nie ma już dzielnicy, w której średnia cena ofertowa nie przekraczałaby 10 tys. zł/mkw. W grudniu 2023 r. w każdej ze stołecznych dzielnic średnie oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki przekraczały 11 tys. zł/mkw.

W przypadku warszawskiego Śródmieścia grudzień przyniósł jednak istotną zmianę. Średnia kwota wpisywana w ogłoszeniach przekroczyła po raz pierwszy 20 tys. zł/mkw. W gronie najdroższych warszawskich dzielnic bez zmian. Oprócz Śródmieścia w czołówce plasują się: Żoliborz, Wilanów, Wola i Mokotów.

Najmocniejszy wzrost średniej ceny ofertowej względem grudnia 2022 r. zanotowano jednak na Bielanach (+29,9 proc. r/r). O więcej niż 25 proc. w ujęciu rocznym wzrosły przeciętne oczekiwania wystawiających na sprzedaż mieszkania zlokalizowane na Ochocie, Białołęce, Woli, obu Pragach i Wawrze.

Najwolniej, czyli w tym przypadku poniżej 20 proc. r/r, rosła średnia cena ofertowa notowana w dwóch najdroższych dzielnicach, czyli Śródmieściu i Żoliborzu.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Krakowie

Podobnie jak w Warszawie również w Krakowie w grudniu 2023 r. nie można było znaleźć dzielnicy, w której średnia cena ofertowa byłaby niższa niż 11 tys. zł/mkw. Krakowski rynek wtórny tym jednak różnił się od warszawskiego, że zanotowano na nim wyraźniejsze podwyżki oraz większe rozwarstwienie w dynamice wzrostów pomiędzy poszczególnymi dzielnicami.

I tak, najmocniej – o ponad 40 proc. w ujęciu rocznym, wzrosły średnie ceny ofertowe na krakowskich Mistrzejowicach oraz Czyżynach. Najmniej – przeciętnie pomiędzy 16,7 a 18,5 proc. r/r – swoje oczekiwania podnieśli oferujący mieszkania z drugiej ręki w dzielnicach: Zwierzyniec, Dębniki oraz na krakowskim Starym Mieście.

Średnie ceny ofertowe mieszkań we Wrocławiu

Wolniej niż w Krakowie i Warszawie rosły średnie ceny ofertowe w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań położonych we Wrocławiu. W przypadku dwóch osiedli: Widawy i Bieńkowic, zanotowano nawet obniżki względem grudnia 2022 r. Z kolei na Zaciszu, Zalesiu i Szczytnikach średnia cena ofertowa w ciągu roku wzrosła jedynie o 0,3 proc.

Na pozostałych wrocławskich osiedlach zanotowano jednak wzrosty od 10 proc. r/r w górę, przy czym pułap wyznaczył Kleczków (+32,6 proc. r/r).

Dla porównania, przed rokiem mówiliśmy o „podwyżkach” rzędu kilku, kilkunastu procent w ujęciu rocznym.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Gdańsku

Wyraźne przyspieszenie tendencji wzrostowej miało miejsce także w Gdańsku. W największym polskim nadmorskim mieście wciąż w cennikach dominują trzy dzielnice: Śródmieście, Letnica i Wyspa Sobieszewska.

Co jednak ciekawe, w przypadku ostatniej z wymienionych w grudniu 2023 r. zanotowano obniżkę średniej stawki ofertowej o 0,6 proc. r/r. W dwóch pozostałych najdroższych lokalizacjach średnie oczekiwania sprzedających rosły odpowiednio o 10,2 i 13,6 proc.

W porównaniu do większości gdańskich dzielnic to, w relatywnym odczuciu, niewielki wzrost. W Brzeźnie średnia kwota wpisywana w ogłoszeniach była aż o 36,5 proc. wyższa niż rok wcześniej. Próg +20 proc. r/r przekroczono łącznie w aż 12 dzielnicach, co sprawiło, że tylko w pięciu z nich średnia cena ofertowa była niższa niż 10 tys. zł/mkw.

To efekt odpływu z oferty najtańszych mieszkań i spadku liczby ogłoszeń. Najmocniej ten trend był widoczny w dzielnicy Aniołki, gdzie względem grudnia 2023 r. sprzedający oferowali o jedną trzecią mniej mieszkań.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Poznaniu

Z podobnymi wzrostami muszą radzić sobie szukający własnego „M” w stolicy Wielkopolski. Przed rokiem próg 10 tys. zł/mkw. przekraczała jedynie średnia cena ofertowa notowana na osiedlu Ławica. Obecnie taki stan rzeczy utrzymuje się w 13, czyli ponad jednej trzeciej poznańskich dzielnic.

Do grona poznański „dziesięciotysięczników” za sprawą wzrostów stawek przekraczających 20 proc. doszusowały m.in.: Stary Grunwald, Starołęka-Minikowo-Marlewo, Wola, Rataje, Stare Winogrady czy Naramowice.

Nominalnie mieszkania z drugiej ręki w grudniu 2023 r. wyceniane były średnio nawet o 2,6 tys. zł/mkw. wyżej niż przed rokiem.

Średnie ceny ofertowe mieszkań w Łodzi

Efekt „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” najsłabiej widoczny był w Łodzi. Choć i tam nastąpiło wyraźne przyspieszenie tendencji wzrostowej, to średnia cena ofertowa wzrosła maksymalnie o niespełna 18 proc., a nominalnie o niespełna 1200 zł/mkw. Z taką sytuacją mają do czynienia szukający mieszkań z drugiej ręki na łódzkim Widzewie. Przed rokiem wzrost wyniósł jednak 6,6 proc. r/r.

Odwrotna sytuacja miała miejsce na łódzkich Bałutach, gdzie w grudniu 2023 r. zanotowano wzrost średnich oczekiwań sprzedających o 7,4 proc., podczas gdy w analogicznym okresie 2022 r. średnia cena ofertowa rosła tam o ponad 11 proc. r/r.